ขั้นตอนการโอนบ้าน ที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?

เรื่องของการโอนบ้านหรือที่ดินนั้น เป็นสิ่งสำคัญมากที่คุณจะต้องทำความเข้าใจก่อนทำการซื้อ-ขายบ้านทุกครั้ง เชื่อว่าหลายๆ คนที่กำลังจะเริ่มต้นซื้อบ้านนั้นอาจจะมีคำถามสงสัยเรื่องของวิธีการโอนบ้านและเอกสารสำคัญที่จำเป็นสำหรับการโอนทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขาย และเพราะขั้นตอนการโอนบ้านนั้นค่อนข้างซับซ้อนอยู่พอสมควร จึงควรที่จะศึกษาหาข้อมูลไว้เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดขึ้น

 

 

โอนบ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง? 

 

โดยปกติแล้วในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะต้องมีขั้นตอนตามกฎหมายสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ โดยเฉพาะการโอนบ้านและโอนที่ดินเพื่อให้เป็นทรัพย์สินของผู้ซื้อ หลังจากผ่านการตกลงเรื่องของราคาทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วยความยินยอมทั้ง 2 ฝ่ายอย่างถูกต้อง เมื่อถึงวันนัดโอนสินทรัพย์ที่กรมที่ดินนั้น ก็จะมีเอกสารที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมการโอนบ้าน (หรือการโอนที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ก็ตามแต่) ดังต่อไปนี้

 

​

 

สำหรับกรณีที่เป็นบุคคลทั่วไป เอกสารที่ต้องใช้ ในการโอนที่ดินและบ้าน มีดังนี้

 

• โฉนดที่ดินฉบับจริง

• บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)

• ทะเบียนบ้าน  พร้อมสำเนา 1ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)

• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจ

• หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส)

• สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)

• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)

• สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)

• สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)

 

 

สำหรับกรณีที่เป็นนิติบุคคล เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินและบ้าน มีดังนี้

 

• โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ที่อายุไม่เกิน 1 เดือน

• หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์

• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด

• แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว

• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด

• บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล

• รายงานการประชุมนิติบุคคล

 

​

 

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

 

1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

2. ค่าอากร 5 บาท

3. ค่าพยาน 20 บาท

4. ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ซึ่งคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ

 

ตัวอย่าง 

 

เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดินไว้ที่ 1,000,000 บาท 

แต่ราคาขายจริงนั้นอยู่ที่ 1,500,000 บาท 

คำนวณค่าโอนที่ดินโดยคิด 2% จากราคาขายจริง 1,500,000 บาท 

ดังนั้น ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินคือ 30,000 บาท

 

5. ค่าจดจำนอง โดยในส่วนนี้จะมีเฉพาะสำหรับท่านที่กู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อบ้าน ซึ่งคิดอยู่ที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท

 

ตัวอย่าง 

 

กู้วงเงิน 1,000,000 บาทเพื่อมาซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 1,000,000 บาท 

คำนวณค่าจดจำนองโดยคิด 1% จากมูลค่าที่จดจำนอง 1,000,000 บาท

ดังนั้น ค่าจดจำนองคือ 10,000 บาท

 

6. ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งคิดอยู่ที่ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่ใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ ก็คือกรณีที่ราคาซื้อขายนั้นต่ำกว่าราคาประเมิน จะใช้ราคาประเมินในการคำนวณแทน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

 

ตัวอย่าง

 

เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 1,500,000 บาท 

แต่ราคาขายจริงอยู่ที่ 1,000,000 บาท 

คำนวณค่าอากรแสตมป์เป็น 0.50% ของราคาประเมินที่ดิน 1,500,000 บาท

ดังนั้น ค่าอากรแสตมป์ในการโอนที่ดินครั้งนี้คือ 7,500 บาท

 

7. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย แต่ใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ ก็คือกรณีที่ราคาซื้อขายนั้นต่ำกว่าราคาประเมิน จะใช้ราคาประเมินในการคำนวณแทน

 

ตัวอย่าง 

 

เจ้าหน้าที่กรมที่ดินประเมินราคาที่ดิน 1,500,000 บาท 

แต่ราคาขายจริงอยู่ที่ 1,000,000 บาท 

คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็น 3.3% ของราคาประเมินที่ดิน 1,500,000 บาท

ดังนั้น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะในการโอนที่ดินครั้งนี้คือ 49,500 บาท

 

โดยตามธรรมเนียมแล้วนั้น ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ผู้ซื้อกับผู้ขายมักจะช่วยกันออกคนละครึ่ง หรืออาจจะเป็นฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย มีโครงการบ้านจัดสรรไม่น้อยที่มักนำจุดนี้มาเป็นจุดดึงดูดว่าทางโครงการจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมด ซึ่งในส่วนนี้ก็นับว่าเป็นเงินจำนวนไม่น้อยทีเดียว

 

นอกจากนี้ นอกจากการโอนบ้านที่กรมที่ดินแล้ว เพื่อให้เสร็จสิ้นขั้นตอนแบบสมบูรณ์จริงๆ ต้องอย่าลืม

 

• โอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า 

• ชำระค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า 

• ชำระค่าส่วนกลาง (คอนโดหรือบ้านจัดสรร)

• ย้ายชื่อตนเองและคนที่ครอบครัวเข้าทะเบียนบ้าน

 

สรุป

 

สำหรับคนที่สงสัยว่า “โอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?” ก็ได้คำตอบกันไปแล้วในโพสนี้ ในทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรมรับโอนทรัพย์สิน และเอกสารสำคัญทั้งหมดดังที่กล่าวมาข้างต้นนั้น มีความจำเป็นและต้องศึกษาให้ละเอียดถี่ถ้วน 

 

เพื่อความมั่นใจ สามารถขอคำปรึกษาทางโครงการบ้านจัดสรรที่ต้องการทำการซื้อขายและโอนบ้าน-ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เพราะบางครั้งอาจจะต้องมีการเตรียมเอกสารเพิ่มเติมนอกเหนือจากเอกสารหลักๆ ดังที่กล่าวมา และเพื่อความแม่นยำท่านสามารถปรึกษาเพิ่มเติมกับทางกรมที่ดินในเรื่องของเอกสารสำหรับการโอนที่ดินได้อีกครั้งหนึ่ง

 

.

 

สุดท้ายนี้ สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านจัดสรร อย่าลืมติดต่อเราเพื่อนัดเข้าเยี่ยมชมโครงการ คอลลิน่า (Collina) ซึ่งมาจากภาษาอิตาลี แปลว่า เนินเขา หากว่าคุณเป็นคนที่ชอบธรรมชาติ วิวภูเขา และสีเขียว เรารับรองได้ว่า ‘คอลลิน่า เพลินจิต’ จะต้องถูกใจคุณแน่นอน